Практика предоставления земельных участков под строительство


В части признания недействительным акта выбора земельного участка производство по делу прекращено. Суд кассационной инстанции признал выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными исходя из следующего. Оспариваемое постановление принято в соответствии с требованиями земельного законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя. Администрацией города правомерно применена процедура предоставления земельного участка с проведением работ по его формированию с предварительным согласованием места размещения объекта, не требующая проведения торгов ст.

В связи с этим публикация сообщения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка не требовалась.

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства

Прекращая производство по делу в части признания недействительным акта выбора земельного участка, суды обоснованно исходили из того, что такой акт не относится к категории ненормативных правовых актов, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает субъективные права. Акт выбора является документом, свидетельствующим о комиссионном рассмотрении и согласовании с уполномоченными органами и организациями города варианта размещения объекта. Оспаривание акта выбора земельного участка производится путем оспаривания постановления администрации муниципального образования, которым утвержден этот акт.

Несоблюдение установленного порядка осуществления землеустройства и нарушение в связи с этим прав и законных интересов смежных землепользователей может являться основанием для признания недействительными ненормативных актов о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации города о предоставлении предпринимателю в аренду для строительства земельного участка, смежного с участком акционерного общества, в связи с нарушениями, допущенными при межевании.

Оспариваемым постановлением предпринимателю предоставлен в аренду на три года земельный участок для строительства пристроя к зданию комбината бытового обслуживания. Этот земельный участок имеет общую границу является смежным с земельным участком, переданным ранее в аренду акционерному обществу для эксплуатации пункта электросвязи.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено. Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, руководствуясь следующим. При проведении территориального землеустройства выполняется межевание объектов землеустройства ст. В нарушение указанных норм акционерное общество не было извещено о проведении межевания смежного земельного участка.

При определении границ земельного участка, предоставленного предпринимателю, согласование с акционерным обществом не произведено. Установление границ земельного участка осуществлялось в отсутствие представителей акционерного общества. Акт об установлении границ обществом не подписан. Кроме того, при установлении границ земельного участка, предоставленного предпринимателю, в нарушение п.

Таким образом, постановление главы города о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка принято с нарушением норм земельного законодательства, а также прав и законных интересов акционерного общества, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

Доводы предпринимателя о том, что границы земельного участка акционерного общества не установлены в натуре и участок не прошел кадастровый учет в порядке, предусмотренном земельным законодательством, не свидетельствуют об отсутствии нарушения прав акционерного общества, поскольку тот факт, что предприниматель и акционерное общество являются смежными землепользователями, материалами дела подтвержден. По другому делу суды согласились с доводами предпринимателя о недействительности постановления главы администрации города о предварительном согласовании производственному кооперативу места размещения многоэтажного паркинга на земельном участке, смежном с участком заявителя.

Судами установлено, что предприниматель является собственником здания, приобретенного у открытого акционерного общества, у которого земельный участок находился в постоянном бессрочном пользовании. Такое решение является основанием для последующего предоставления земельного участка и действует в течение трех лет. Утвержденный проект границ участка, предварительно согласованного производственному кооперативу, включает часть участка, находящегося в пользовании предпринимателя, согласования границ с которым не произведено.

Следовательно, постановление о предварительном согласовании нарушает права предпринимателя и не соответствует нормам земельного законодательства. При отсутствии наложения земельных участков, принадлежащих заявителю и смежному землепользователю, суд может отказать в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным ненормативного акта о предоставлении смежного земельного участка для строительства.

Удивительно, но факт! С учетом приведенного примера можно предположить, что введение пункта 5 в статью

Постановлением администрации города государственному учреждению предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок для строительства технико-диагностического центра. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия. Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является физическое или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением [п.

Удивительно, но факт! Полный запрет предоставления земельных участков для строительства из публичных земель в собственность пункт 2 статьи

Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" указано, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Этот вывод основывается на статьях - ГК РФ, предусматривающих, что объекты незавершенного строительства являются объектами гражданских прав и обладают оборотоспособностью с учетом требований российского законодательства. Кроме того, согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует например на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства например истечение срока действий договора аренды земельного участка , при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенная правовая позиция сохраняет свою актуальность до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ судебной практики см. Следует отметить, что согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы пункт 1 статьи ГК РФ.

Проектирование и ввод объектов связи под ключ

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью пункт 1 статьи ГК РФ. Таким образом, появляется проблема возможности отнесения объекта к категории объектов незавершенного строительства и необходимости установления признаков самовольной постройки, наличие которых препятствует возникновению права собственности на него с учетом требований и ограничений, установленных статьей ГК РФ.

Суды установили, что фундаментные работы завершены только у одного объекта из семи. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что основания для квалификации этих объектов незавершенного строительства в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствуют. Правительство Севастополя обратилось в суд, ссылаясь на то, что указанного объекта на земельном участке не имеется. Из анализа указанных судебных актов можно сделать вывод о том, что суды при рассмотрении вопроса, связанного с государственной регистрацией права собственности либо признанием права собственности на объект незавершенного строительство, исследуют вопросы, связанные с физическими свойствами объекта незавершенного строительства фактическое наличие, движимое либо недвижимое имущество , в том числе отклонение от проектной документации, и отсутствием оснований для признания соответствующего объекта самовольной постройкой, что является отличительной особенностью рассматриваемой категории судебных споров.

Пункт 2 статьи ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, проводится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности статья Статья ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства статья Последние, как правило, разрабатываются за счет средств застройщика.

Обращает также на себя внимание сложная процедура согласования, которая ложится на плечи застройщика: Это не увязывается с темпами роста инфляции, и застройщики при формировании цены на строительную продукцию вынуждены изначально закладывать большую стоимость возводимых в будущем объектов недвижимости.

Целесообразно также упростить процедуру получения разрешения на строительство. Например, в соответствии с ч.

Удивительно, но факт! Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя [п.

Это позволяет сделать вывод о том, что отведение земельного участка под строительство предшествует выдаче разрешения на проведение строительных работ. Здесь в градостроительное и земельное законодательство могут быть внесены изменения, которые позволили бы застройщику представлять изначально в один орган весь пакет необходимых документов, связанных и с получением разрешения на строительство, и с предоставлением земельного участка.

Результаты анализа некоторых аспектов правового регулирования отношений, связанных с предоставлением застройщикам земельных участков под строительство, позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего реформирования законодательства в этой области.

Полагаем, такое реформирование особенно необходимо для реализации национальных проектов о доступном жилье и др.

Удивительно, но факт! Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения исходя из следующего.

В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Таким образом, разрешая вопрос о том, как быть, если при предоставлении земельного участка по предварительному согласованию места размещения объекта было подано больше одной заявки, ВАС РФ высказался в пользу объявления процедуры торгов.

Отметим, что суд исходил не из прямого указания которого нет закона, а из системного толкования всех, направлены на урегулирование вопроса норм, включая, конечно, принципы земельного законодательства. При вынесении решения суд фактически разошелся с мнением Министерства экономического развития Российской Федерации.

Согласно этому мнению министерство считает, что Земельным кодексом Российской Федерации не раскрываются формы и сроки информирования населения органами местного самоуправления, а также формы, сроки и процедуры участия граждан в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, когда это затрагивает их интересы кроме случаев, связанных с использованием территорий и мест традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.

Указанная норма, по мнению Минэкономразвития России, только лишь обязывает органы местного самоуправления своевременно предоставлять соответствующую информацию и не предусматривает обязанность органов местного самоуправления выявлять мнение населения, а также лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и учитывать такое мнение при принятии решения о выборе земельного участка или собирать заявления иных лиц о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Высказывая противоположную точку зрения, суд подчеркнул, что при предоставлении земельного участка важна не только правовая природа отношений предоставления участка при предварительном согласовании земельный участок предоставляется, по сути, в административном порядке, а значит, первый подавший заявку, мог бы претендовать на предоставление участка именно ему , но и то, на решение каких социальных проблем эти процедуры направлены и как эти проблемы справедливо должны быть разрешены.

Из этого следует, что любая процедура предоставления участка для строительства должна не только формально соблюдаться, но и обеспечивать публичность и сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Это обстоятельство подтверждает, по нашему мнению, обоснованность позиции суда. Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения производится лишь в случаях зафиксированных в ЗК РФ размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства , тогда как данный порядок, как более открытый, должен стать общим правилом предоставления земельного участка для строительства.

Остается наедятся, что преобладание на практике процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, явление временное, до разработки документации по планированию развития территорий с дальнейшим выставлением земельных участков сформированных в соответствии документами территориального планирования на торги, и что за этим последует закрепление предоставления земельного участка для строительства путем проведения торгов в качестве общего правила.

Однако на данном этапе формирования земельного законодательства необходимо сделать процедуру предоставления земельного участка для строительства с согласованием места размещения объекта максимально открытой, и снять неопределенность, оставленную ЗК РФ, судьбы прав законных землепользователей земельных участков включенных в состав предоставляемого земельного участка.

Удивительно, но факт! Судами установлено, что предприниматель является собственником здания, приобретенного у открытого акционерного общества, у которого земельный участок находился в постоянном бессрочном пользовании.

Для этого необходимо предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта признать государственной или муниципальной нуждой. Действующим законодательством государственная экологическая экспертиза в области охраны окружающей среды предусмотрена только для документов нормативно-технического характера, утверждаемых федеральными органами и органами власти субъектов Федерации.

На данный момент Градостроительный кодекс РФ не рассматривает ни отрицательное заключение органов, согласующих документ территориального планирования, ни несогласие лиц, участвовавших в публичных слушаниях, ни отсутствие факта проведения или наличие отрицательного заключения государственной экспертизы в качестве препятствия для утверждения документа территориального планирования.

В целях предотвращения нарушения прав граждан, несоблюдения публичных интересов, массовых происшествий на строящихся или введенных в действие строительных объектах представляется целесообразным указанные критерии признать основаниями для отклонения утверждения данных документов.

Конституция Российской Федерации от 12 декабря года. Гражданский кодекс Российской Федерации: Градостроительный кодекс РФ от Земельный кодекс Российской Федерации от Федеральный закон от Федеральный закон от 23 ноября г.

Федеральный закон РФ от Федеральный закон Российской Федерации от Постановление Правительства РФ от Постановление Правительства РФ от 11 ноября Научная и учебная литература: Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства: Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий: Правовой режим земель городской застройки.

Государственное управление землями сельскохозяйственного назначения. Право землепользования в СССР и его виды. Государственное управление земельным фондом.

Новые правила предоставления участков под линейные объекты

Правовой режим земель специального назначения. Правовое регулирование земель железнодорожного транспорта: Крупный город, регулирование территориального развития и инвестиционной стратегии. Заявитель должен в течение 30 дней подписать договор аренды и направить его обратно.

Таким образом, нововведениями упразднена процедура принятия уполномоченным органом какого-либо акта о предоставлении в аренду. Срок предоставления в аренду определен пп. Порядок расчета арендной платы за пользование земли устанавливается Правительством РФ в отношении земель федеральной собственности, органом государственной власти субъекта — в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ, органом местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности РФ.

Для чего нужен проект межевания территории:



Читайте также:

  • Вступаю в наследство по завещанию на квартиру
  • Ликвидация дебиторской задолженности это ее
  • Обычай в семейном праве