Все проблемы договора купли-продажи недвижимости


После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации п.

Удивительно, но факт! Более важное значение имело деление недвижимых имуществ на благоприобретенные и родовые.

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости за исключением продажи жилых помещений считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В статье ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия ст.

Удивительно, но факт! Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п.

Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности ст. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно норме пункта 1 статьи ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю ст. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки п. В первом случае письменная форма сделки законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок договоров иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами ст. Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора п. Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки п. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ст. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.

Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение , значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения п. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные нормами статей и ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.

Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные. В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.

Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой специальной правоспособностью ст. Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете п.

Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов включая недвижимое имущество такого учреждения , учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе, и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Удивительно, но факт! Гражданский кодекс Российской Федерации.

Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц. Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы и победителем торгов в день проведения торгов.

Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи.

Удивительно, но факт! Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября г.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ст.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

В частности, в подобных случаях возможно применение нормы статьи ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли - продажи товар с недостатками ст. Мы избавимся от всего негативного, мешающего созданию нового облика наших городов в согласии с природными условиями, общим архитектурным обликом и ландшафтом.

При этом будут соблюдены интересы безопасности, сохранения жизни и здоровья людей. Наконец, окажется решенной важнейшая воспитательная задача формирования правовой культуры россиян, которые незаконное строительство будут воспринимать адекватно, т. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями.

Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Практика судов складывается на основе использования субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту ст. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.

Если продавцом выступает физическое лицо, нужно обязательно вытребовать с него нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры, дома или участка.

Иногда суды сталкиваются с делами, в которых фигурирует недвижимость, приобретенная в браке, но не разделенная после его расторжения.

То есть человек втайне продает недвижимое имущество, часть которого принадлежит его бывшему мужу или жене. В таких случаях почти всегда покупатель попадает в затруднительное положение, ведь законодательство защищает имущественные права бывших супругов, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Современным гражданским законодательством пунктом. В настоящей момент наиболее распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Возникновение таких ситуаций опасно кое-какими проблемными моментами, которые будут отмечены дальше. При покупке жилого дома, находящегося на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю нужно знать, что он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом.

Особые вопросы появляются при наличии в числе собственников несовершеннолетних граждан. Как отмечалось ранее, сделки по отчуждению недвижимого жилого имущества могут совершать родители несовершеннолетних или официальные опекуны. Иначе говоря договоры купли - продажи недвижимости, где малолетний собственник является стороной в сделке, могут быть подписанными только его законными представителями.

Фактически указанной нормой воспрещается подписание договора купли - продажи недвижимого имущества от имени малолетнего собственника, представителем действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями родителями, усыновителями или опекунами. Осуществляя анализ ситуации данной выше, нужно обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли - продажи недвижимого имущества ничтожной.

Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли - продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли - продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему законодательству.

Семейное законодательство дозволяет представительство детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Удивительно, но факт! Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет сами участвуют стороной в сделке купли - продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители дают согласие на сделку, обычно, после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли - продажи недвижимости. В случае с продавцом, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной [34] либо перевода прав и обязанностей покупателя на него, по аналогии с п. Следовательно, исполнение договора происходит после его заключения.

Но ГК не был бы Гражданским Кодексом, если бы не содержал исключений и на этот раз. Статьёй ГК РФ установлено: Несоблюдение простой письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность [35]. При отсутствии сведений о недвижимости в договоре, условие о нем считается не согласованным, а договор не считается заключенным.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела нет. Представленные доказательства свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Во исполнение данного общего положения [26], законодатель ввел императивную норму, согласно которой "договор продажи домовладения его части , квартиры её части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" [27]. Статья ГК РФ гласит, что договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа подписанного сторонами.

Таким образом, в соответствии с вышесказанным и исходя из нормативного единства статьи ГК РФ и п. Отсюда следует, форма договора соблюдена, если он заключён.

С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон [29]. С этого момента, в силу п. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта. При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков [30].

Исполнение договора продажи жилого помещения не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. В случае с покупателем, сделка будет считаться совершенной неуправомоченным отчуждателем [33]. В случае с продавцом, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной [34] либо перевода прав и обязанностей покупателя на него, по аналогии с п.

Следовательно, исполнение договора происходит после его заключения. Но ГК не был бы Гражданским Кодексом, если бы не содержал исключений и на этот раз. Статьёй ГК РФ установлено: Несоблюдение простой письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность [35].

Похожие статьи

При отсутствии сведений о недвижимости в договоре, условие о нем считается не согласованным, а договор не считается заключенным. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела нет. Представленные доказательства свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор. Если же дело заканчивается рассмотрением в субъекте РФ, то здесь все зависит от наличия тех письменных доказательств, которые предусмотрены ст.

Как было показано выше, Верховный Суд РФ их необоснованно игнорирует. Главным в формировании стабильного, качественного гражданского оборота является соблюдение именно частных интересов личности, нацеленность оборота на конкретного человека, защита индивидуальности. Ввиду несовершенства нашего законодательства, а именно ввиду возможности принятия органами исполнительной власти нормативно-правовых актов, регулирующих значительный круг общественных отношений Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ , это возможно только при наличии судебного усмотрения.

Нотариальная форма необязательна для договора купли-продажи.

Рекомендуем к прочтению! кража является страховым случаем

Её заменила процедура государственной регистрации. Хотя свои преимущества нотариальное удостоверение имеет и сейчас. Учреждение юстиции по регистрации сделок с недвижимостью требует, чтобы заявление о регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, подавали обе стороны [37]. В противном случае будет отказано в регистрации сделки. Если сделка, не требующая этого, оформлена нотариально, то заявление о регистрации вправе подать одна из сторон.

Тем не менее, практика свидетельствует, что удостоверение сделки нотариусом ещё не является бесспорным доказательством её действительности, в том числе нахождения сторон в момент её совершения в здравом уме и твердой памяти.



Читайте также:

  • Заявление о восстановления срока для принятия наследства по завещанию
  • Приходят штрафы после продажи автомобиля
  • Квартира в ипотеку минимальный взнос
  • Признание прав собственности на дом и земельный участок через суд